Najem mieszkania wiąże się nie tylko z dodatkowym przychodem. To również szereg obowiązków, które spoczywają na właścicielu nieruchomości. Ponosi on odpowiedzialność na przykład w razie awarii, którą zobowiązany jest usunąć. Awaria w wynajmowanym mieszkaniu musi zostać naprawiona bez zbędnej zwłoki, z poszanowaniem rzeczy osobistych najemcy.
Najem mieszkania – obowiązek usunięcia awarii i jej skutków
Obowiązek utrzymania lokalu mieszkalnego w stanie zdatnym do użytku spoczywa na właścicielu przez cały okres trwania najmu. Jest to zasada ogólna, wynikająca bezpośrednio z art. 662 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Przepis ten znajduje zastosowanie także w kontekście awarii, za których usunięcie odpowiedzialny jest właściciel nieruchomości. Wynajmujący ma obowiązek usunąć jej skutki tak, aby najemca mógł bezpiecznie zajmować lokal. Ten natomiast ma obowiązek udostępnić go, gdy dojdzie do awarii, na przykład w postaci uszkodzenia instalacji elektrycznej, wodnej, gazowej. Dodatkowo musi niezwłocznie powiadomić właściciela mieszkania o jej wystąpieniu.
Awaria w wynajmowanym mieszkaniu – czy właściciel ma prawo wejść do wynajmowanego mieszkania w przypadku awarii?
Wejście do lokalu powinno nastąpić w obecności lokatora bądź za jego zgodą. Na ogół w takich sytuacjach zarówno jednej, jak i drugiej stronie zależy na jak najszybszym rozwiązaniu sprawy, ponieważ zbędna zwłoka może generować dodatkowe koszty i uniemożliwiać dalsze zajmowanie mieszkania. Problem pojawia się w momencie, gdy kontakt z lokatorem jest utrudniony bądź odmawia udostępnienia lokalu. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciel lokalu ma prawo wejść do niego pod nieobecność najemcy, czy też pomimo odmowy udostępnienia lokalu przez najemcę, przy tym musi się to odbyć w obecności funkcjonariusza Policji, straży miejskiej lub strażaka. Jednocześnie zobowiązany jest zabezpieczyć rzeczy lokatora i sporządzić odpowiedni protokół.
Awaria w wynajmowanym mieszkaniu – kto zostanie obciążony kosztami naprawy?
Jeśli awaria instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także instalacji elektrycznej kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), pieców grzewczych, okien i drzwi oraz podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz tynków wynika z przypadku losowego bądź naturalnego zużycia, koszty związane z jej naprawą ponosi właściciel mieszkania. Wynika to z ogólnego obowiązku utrzymania lokalu w stanie zdatnym do użytku. Nie ma on prawa scedować na najemcę wydatków. Lokator natomiast ponosi odpowiedzialność w sytuacji, gdy do awarii doszło wskutek nieprawidłowego korzystania z nieruchomości. Dobrym przykładem jest zatkanie syfonu prowadzące do uszkodzenia instalacji wodnej, o który musi należycie dbać lokator. W niektórych sytuacjach trudno jednoznacznie rozpoznać przyczynę awarii. W sytuacjach spornych warto skorzystać z pomocy prawnika, który mając na uwadze obowiązujące przepisy i orzecznictwo, oceni, po czyjej stronie leżą koszty usunięcia awarii.
Kiedy właściciel musi zapewnić najemcy lokal zastępczy?
Właściciel mieszkania zobowiązany jest nie tylko do usunięcia awarii i jej skutków, ale w pewnych przypadkach również do zapewniania najemcy lokalu zastępczego. Dotyczy to wszelkiego rodzaju napraw, w czasie trwania których najemca nie może przebywać w mieszkaniu. Lokal zastępczy udostępniany jest najemcy maksymalnie na rok – po tym czasie właściciel jest zobowiązany udostępnić naprawione mieszkanie dotychczasowe. Czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy niż ten, który najemca płacił dotychczas. Ustawodawca nie wspomina natomiast o:
- standardzie lokalu zastępczego,
- jego lokalizacji,
- metrażu,
- wyposażeniu technicznym.
Taka konstrukcja przepisów daje szerokie pole do interpretacji, a jednocześnie może prowadzić do nadużyć.
Czy awaria może być podstawą rozwiązania umowy najmu?
Awaria, co do zasady, nie stanowi podstawy do rozwiązania umowy najmu. Od tej reguły są jednak pewne wyjątki. Natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu może nastąpić, jeśli:
- właściciel mieszkania odmawia usunięcia awarii, a wady powstałe na jej skutek są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu lub życiu lokatorów,
- najemca użytkuje lokal w sposób rażąco wykraczający poza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, wskutek czego doszło do awarii,
- najemca użytkuje rzeczy w sposób niewłaściwy, doprowadzając do ich uszkodzenia lub utraty.
Ustawodawca reguluje stosunki pomiędzy wynajmującym a lokatorem w sposób ogólny. Nie wyszczególnia konkretnych sytuacji, dlatego w przypadku sporu należy sięgnąć do przepisów i orzecznictwa celem rozwiązania problemu. Warto też pamiętać, że dokumentem, który reguluje kwestię awarii i radzenia sobie z jej skutkami, jest umowa. Dlatego też, podpisując ją, zarówno jedna, jak i druga strona powinny zachować czujność. Sprawdzenie umowy najmu mieszkania przez prawnika zabezpiecza interesy stron. Warto również skorzystać z porady, chcąc ją rozwiązać w trybie natychmiastowym. Prawnik oceni, czy w danej sytuacji istnieje możliwość skorzystania z takiego instrumentu.
Powyższa treść ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady prawnej, opinii prawnej i nie może być podstawą do samodzielnego podejmowania jakichkolwiek decyzji. Należy pamiętać, iż publikowane informacje nie odnoszą się do konkretnej sytuacji. Stosowanie danych przepisów prawnych może znacznie różnić się w zależności od konkretnego stanu faktycznego. Powyższa treść nie zastępuje profesjonalnych usług prawnych. Pomiędzy autorem niniejszej treści a jej odbiorcą nie powstaje relacja klient – radca prawny. W celu uzyskania indywidualnej porady prawnej, przed podjęciem jakiejkolwiek czynności lub działania, zapraszam do kontaktu telefonicznego lub mailowego.
Stan prawny na dzień: 10.09.2024 r.
